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　　摘 要：潘功胜暗意，天然此前房地产市集有所承压，但当今已看到了积极发展迹象。前三季度，在中国房地产市集，新址销售下降趋势有所收窄，二手房市集热度则有所上升。

　　文|康恺 发自中国香港

　　“蜕变中的中国房地产市集已出现积极发展迹象，对金融体系外溢影响总体可控。”11月28日，中国东谈主民银行（下称“中国央行”）行长潘功胜在香港金融料理局—外洋计帐银行高档别会议上暗意。

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　　在他看来，在快速发展几十年后，中国房地产市集插足转型期。天然此前房地产市集有所承压，但当今已看到了积极发展迹象。前三季度，在中国房地产市集，新址销售下降趋势有所收窄，二手房市集热度则有所上升。

　　房地产及计划产业占中国国内坐蓐总值（GDP）近四分之一，该行业的变动“牵一发而动全身”。如若地产商负约，将冲击银行的资产欠债表及场地政府税收，并使住户钞票缩水，由此激励金融风险。

　　潘功胜暗意，永久来看，房地产市集的蜕变关于中国经济增长和可捏续发展是有意的，但短期内应当小心溢出性风险。对此，中国央行已选择了一系列要领，包括缩小首付比例，缩斗室贷利率，饱读吹生意银行和假贷者去商谈更优惠的利率，提供金融支捏保交楼等。

　　他合计，房地产市集蜕变对金融体系的外溢影响总体可控，“中国央行一直遵从尽头审慎的假贷策略。当今，房地产计划贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个东谈主住房贷款。”

　　关于中国经济的另一风险——场地债问题，潘功胜暗意，中国政府的举座债务在外洋水平中处于中低位。“对有债务问题的场地政府，将截止其新增贷款，严格限度其假贷算作；饱读吹这些场地政府出售资产还债；要让金融机构与场地政府按照市集法例进行协商等等。”他暗意，翌日一些欠发达省份的债务问题将会冉冉得回措置。

　　潘功胜合计，中国经济捏续收复向好、总体回升的态势更趋显然，洽商全年能够顺利竣事5%的经济增长指标。

　　　　房地产蜕变呈现积极信号

　　潘功胜暗意，中国房地产市集正插足蜕变期。领先，住户对新址需求有所下降，正将视野转向二手房。不仅如斯，租借需求也有所加多；另一方面，房地产市集在不同城市间呈分化趋势。一、二线城市房价将捏续知道，三、四线城市房价将有所下降。

　　他暗意，天然中国房地产市集正在蜕变，但当今已看到了积极发展迹象。前三季度，在中国房地产市集，新址销售下降趋势有所收窄，二手房市集热度则有所上升。

　　第三方商讨机构克而瑞发布的销售数据骄贵，10月单月，百强房企竣事销售操盘金额4066.9亿元，与2022年同期比拟，虽有所下降，但环比发扬则有约0.6%的高涨。

　　潘功胜援用标普信评诠释称，中国房地产市集的心境和价钱齐开动呈现平常化的趋势，该诠释洽商房地产市集行将触底。

　　11月27日，标普信评发布题为《筑底与新均衡：2024年房地产拓荒行业信用趋势洽商》诠释。该机构合计，2024年已经房地产销售的筑底之年，但市集也不会再度大幅下落，洽商全年商品房销售额同比下降5%傍边。

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　　潘功胜暗意，永久来看，房地产市集蜕变对中国经济增长和可捏续发展是有意的，短期内应当小心其溢出性风险。

　　“对此，咱们选择了一系列要领，包括缩小首付比例，缩斗室贷利率，饱读吹生意银行和假贷者去商谈更优惠的利率，提供金融支捏保交楼，向场地政府提供资金支捏，向低收入东谈主群提供公租房，也饱读吹金融机构支捏房地产商进行债务重组、支捏房地产市集并购。”他说。

　　本色上，潘功胜在11月中上旬罗致采访时便暗意：“8月，咱们把存量房的贷款利率调降下来，让生意银行和借钱东谈主之间互相协商，调降的幅度平均概况是0.8个百分点。咱们也算了一下，5000万户家庭，概况1.5亿东谈主，每年家庭从简的利息支拨概况是1700亿。同期，咱们密切和蔼一些领域的金融风险。总体看，房地产金融风险可控。永久看，住户家庭改善性住房需求较大，不错为房地产市集和行业永久知道发展提供撑捏。”

　　房地产金融外溢风险可控

　　房地产市集产业链较长，且与金融市集息息计划。一方面，住户在购房时大多会向银行假贷，如若住户无法定期还贷，银行坏账将因此加多。另一方面，地产商通常也向银行举债融资。非一线城市的房价承压，地产商存在偿债风险。在此配景下，房地产债权东谈主或受负约冲击，场地政府的税收亦将受到影响。

　　Wind（万得）数据骄贵，2023年上半年，A+H股损失房企数目达72家。标普全国评级数据骄贵，2021年-2022年时分，房地产行业的债券负约总和约为810亿好意思元。

　　对此，潘功胜暗意，房地产市集蜕变对金融体系的外溢影响总体可控。他暗意，中国央行一直遵从尽头审慎的假贷策略。当今，房地产计划贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个东谈主住房贷款。

　　11月8日，潘功胜在2023金融街论坛年会上发表说话时亦抒发了相似不雅点。“行业发展长周期容出嫁景下，部分房地产企业永久‘高杠杆、高欠债、高盘活’缱绻，资产欠债快速推广，重复房地产市集供求关系的要紧变化、疫情冲击等，以恒大为代表的企业风险显性化并向行业扩散。”他说谈。

　　他进一步称，近三年来，按照党中央、国务院部署，行业足下部门和场地政府选择了多项要领，金融部门合作从供需两头抽象施策，改善行业融资性和缱绻性现款流，优化蜕变房地产金融策略，包括出台“金融16条”，配置保交楼专项借钱，蜕变首付比、按揭贷款利率等宏不雅审慎金融策略。跟着经济回升向好，加上房地产策略效用浮现以及市集的自己耕作，8月以来，房地产市集成交总体改善。

　　分析中国经济要细心两个视角

　　关于中国经济增速，潘功胜暗意，前三季度，中国GDP同比增长5.2%，洽商全年能够顺利竣事5%的经济增长指标。近期，外舶来品币基金组织将中邦本年经济增长预测上调至5.4%，这个增速在全国主要经济体中保捏跳跃。

　　从GDP的主要构成部分看，浪掷对经济增长的孝敬率捏续上升，工功课发扬考究。10月，社会浪掷品零卖总和不绝反弹，同比增长7.6%。投资方面，本年1-10月，制造业投资同比增长6.2%，扣除房地产拓荒投资的民间款式投资同比增长9.1%，高时期产业投资捏续较快增长，同比增长11%。外贸方面，10月，以东谈主民币计价的出进口额止跌回升，同比增长约1%。反应什物量的出进口货运量保捏10%傍边的增长。

　　潘功胜尽头说起，分析中国经济需要细心两个视角。一是刻下中国的GDP总量已超120万亿元东谈主民币，约合18万亿好意思元。雄壮的基数决定了中国经济很难像此前那样督察每年8%-10%的高速增长。

　　二是中国正在阅历经济增长模式的转型。传统增长模式过度依赖基础要领和房地产投资，也许短期内能竣事更高增速，但也会固化结构性矛盾，毁伤增长的可捏续性。高质地和可捏续发展愈加迫切，咱们必须愈加和蔼经济结构蜕变，培育新的增长点。这是咱们必须要阅历的转型之路。

　　在货币策略方面，潘功胜暗意，本年以来，中国东谈主民银行抽象诳骗多种策略器用，包括下调入款准备金率，缩小策略利率，带动贷款报价利率（LPR）等市集利率下行等。

　　上述举措为高质地发展营造了考究的货币金融环境。10月，广义货币（M2）和社会融资畛域存量同比分袂增长10.3%和9.3%。9月，企业贷款加权平均利率为3.8%，处于历史最低水平。

　　同期，中国央行还泄露好结构性货币策略器用作用，加大对小微企业、绿色发展、科技革命等要点领域的支捏力度。数据骄贵，三季度末，结构性货币策略器用余额约7万亿元，约占中国东谈主民银行资产欠债表畛域的15%。

　　关于中国场地政府债务问题，潘功胜暗意，中国政府的举座债务在外洋水平中处于中低位，到2022年底，中国政府的债务余额约为60万亿元东谈主民币，约为昔时国民坐蓐总值的50%，中央政府债务率约为21%，处在相对较低水平。即使按照外洋计帐银行（BIS）数据，我国政府总债务率约为78%，而G20国度约为94%、新兴市集平均值约为65%。

　　（作家为《财经》记者）

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